![\"Desahucio](\"https:\/\/yepeslegal.com\/wp-content\/uploads\/2026\/09\/desahucio-falta-pago-raquel-yepes-abogada-malaga-1024x683.png\" "\\"\\"")
<\/figure>\n\n\n\n1. El impago de la renta como causa de resoluci\u00f3n del arrendamiento<\/h2>\n\n\n\n
El art\u00edculo 27 de la Ley 29\/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU)<\/mark><\/a> establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato faculta a la parte cumplidora para exigir el cumplimiento o promover la resoluci\u00f3n contractual, conforme al art\u00edculo 1.124 del C\u00f3digo Civil.<\/p>\n\n\n\n M\u00e1s espec\u00edficamente, el art\u00edculo 27.2.a) LAU permite al arrendador resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Esta \u00faltima precisi\u00f3n tiene especial importancia pr\u00e1ctica. La deuda arrendaticia no tiene necesariamente que estar constituida exclusivamente por mensualidades de renta. Dependiendo del contenido del contrato y de la naturaleza de cada concepto, pueden existir otras cantidades exigibles al arrendatario cuyo impago tenga relevancia jur\u00eddica.<\/p>\n\n\n\n Por ello, antes de iniciar actuaciones resulta conveniente efectuar una liquidaci\u00f3n individualizada de la deuda<\/strong>, diferenciando rentas, suministros, gastos repercutibles y cualquier otro concepto que se pretenda reclamar.<\/p>\n\n\n\n No basta con afirmar gen\u00e9ricamente que el arrendatario adeuda una determinada cantidad. Si posteriormente se ejercita una acci\u00f3n judicial de reclamaci\u00f3n, ser\u00e1 necesario identificar el fundamento contractual o legal de cada obligaci\u00f3n y acreditar adecuadamente su cuant\u00eda.<\/p>\n\n\n\n Una situaci\u00f3n frecuente se produce cuando el arrendatario deja pendientes suministros u otras cantidades que, conforme al contrato, eran de su cargo.<\/p>\n\n\n\n La posibilidad de reclamar esas cantidades y, especialmente, de atribuir a su impago eficacia resolutoria exige examinar el contrato de arrendamiento<\/strong> y determinar qui\u00e9n asumi\u00f3 jur\u00eddicamente la correspondiente obligaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n El Tribunal Supremo ha tenido ocasi\u00f3n de pronunciarse sobre el concepto de cantidades asimiladas a la renta. Entre otras resoluciones, la STS 749\/2015, de 30 de diciembre<\/strong>,<\/mark><\/a> consider\u00f3 que determinadas cantidades que el arrendatario debe asumir (tasa de recogida de basuras, IBI, servicios y suministros, entre otras) pueden tener la consideraci\u00f3n de cantidades asimiladas a la renta a efectos resolutorios.<\/p>\n\n\n\n Ahora bien, de ello no puede concluirse que cualquier recibo o gasto relacionado con la vivienda tenga autom\u00e1ticamente esa naturaleza. Debe analizarse el origen de la obligaci\u00f3n, el r\u00e9gimen legal aplicable y, muy especialmente, lo pactado entre las partes.<\/p>\n\n\n\n La cuesti\u00f3n dista de ser puramente formal, y la jurisprudencia m\u00e1s reciente muestra que las circunstancias concretas del impago pueden resultar determinantes. Por ejemplo, la STS 1590\/2024, de 26 de noviembre<\/strong><\/mark><\/a>, revoc\u00f3 un desahucio relacionado con una factura de agua veinte veces superior al consumo habitual de la inquilina. Atendiendo a las particulares circunstancias acreditadas, consider\u00f3 que la actuaci\u00f3n de la arrendadora fue contraria a la buena fe contractual<\/strong> e impidi\u00f3 que el impago se utilizase como causa autom\u00e1tica para resolver el contrato de alquiler.<\/p>\n\n\n\n Por ello, antes de fundamentar un desahucio en cantidades distintas de la renta propiamente dicha, resulta especialmente aconsejable efectuar un an\u00e1lisis individualizado de la deuda, de su origen y de la prueba disponible.<\/p>\n\n\n\n La falta de pago y la expiraci\u00f3n del plazo constituyen fundamentos jur\u00eddicos distintos para obtener la recuperaci\u00f3n posesoria<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n En determinados supuestos ambas circunstancias pueden concurrir: el arrendatario deja de pagar y, al mismo tiempo, el arrendador considera que el contrato ha llegado a su t\u00e9rmino.<\/p>\n\n\n\n Sin embargo, antes de fundamentar una acci\u00f3n en la expiraci\u00f3n del plazo debe comprobarse que \u00e9sta se ha producido jur\u00eddicamente<\/strong>, y no simplemente que haya llegado la fecha que inicialmente figuraba en el contrato.<\/p>\n\n\n\n En los arrendamientos de vivienda, la duraci\u00f3n efectiva puede venir condicionada por el r\u00e9gimen de duraci\u00f3n m\u00ednima y pr\u00f3rrogas previsto en los art\u00edculos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos<\/mark><\/a>, cuya aplicaci\u00f3n depender\u00e1, entre otras circunstancias, de la fecha de celebraci\u00f3n del contrato y del r\u00e9gimen normativo que le resulte aplicable.<\/p>\n\n\n\n Por ello deben examinarse, entre otros extremos:<\/p>\n\n\n\n La jurisprudencia del Tribunal Supremo pone de manifiesto la importancia de determinar correctamente el r\u00e9gimen de duraci\u00f3n aplicable. La STS 1820\/2023, de 21 de diciembre<\/mark><\/a><\/strong>, por ejemplo, analiza un caso de desahucio por expiraci\u00f3n del plazo y concluye que no obstante haber expirado el plazo de tres a\u00f1os previsto para la duraci\u00f3n del contrato, al haber solicitado el arrendatario la aplicaci\u00f3n de la pr\u00f3rroga extraordinaria de seis meses que autorizaba el art\u00edculo 2 del Real Decreto-ley 11\/2020, el propietario estaba obligado a aceptar dicha pr\u00f3rroga y el desahucio no pod\u00eda tener lugar hasta que transcurrieran esos seis meses adicionales.<\/p>\n\n\n\n La conclusi\u00f3n pr\u00e1ctica es clara: la fecha consignada en el contrato no debe confundirse autom\u00e1ticamente con la fecha en que jur\u00eddicamente puede recuperarse la posesi\u00f3n por expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n La Ley Org\u00e1nica 1\/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio P\u00fablico de Justicia<\/mark><\/a> ha introducido una modificaci\u00f3n de gran trascendencia pr\u00e1ctica en el proceso civil.<\/p>\n\n\n\n Su art\u00edculo 5 establece, con car\u00e1cter general y con las excepciones legalmente previstas, la necesidad de acudir previamente a alg\u00fan medio adecuado de soluci\u00f3n de controversias (MASC)<\/strong> como requisito de procedibilidad para acudir posteriormente a la jurisdicci\u00f3n civil. Se trata de una negociaci\u00f3n previa que puede adoptar distintas modalidades, desde una mediaci\u00f3n institucional hasta conversaciones directamente entre las partes o a trav\u00e9s de sus abogados. <\/p>\n\n\n\n Una cuesti\u00f3n particularmente importante, que tiene consecuencias directas en materia arrendaticia, es la necesaria correspondencia entre el objeto de la negociaci\u00f3n previa y el objeto del posterior litigio<\/strong>. Por eso, el requerimiento previo no deber\u00eda redactarse como un simple formulario destinado a poder afirmar posteriormente que se ha \u201ccumplido el MASC\u201d. Debe dise\u00f1arse despu\u00e9s de analizar el contrato y teniendo presente qu\u00e9 pretensiones podr\u00edan ejercitarse judicialmente: si se pretende recuperar la posesi\u00f3n, reclamar rentas, exigir otras cantidades y hacer valer, en su caso, la expiraci\u00f3n del contrato, la fase preprocesal debe guardar coherencia con esas pretensiones.<\/p>\n\n\n\n En los desahucios por falta de pago existe adem\u00e1s otra instituci\u00f3n procesal que debe diferenciarse del requisito de procedibilidad: la enervaci\u00f3n del desahucio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n El art\u00edculo 22.4 de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC)<\/a> regula la posibilidad de que, concurriendo los requisitos legales, el arrendatario pueda poner fin al desahucio mediante el pago de las cantidades correspondientes. Pero La propia LEC excluye la enervaci\u00f3n, entre otros supuestos, cuando el arrendador haya requerido de pago al arrendatario por medio fehaciente con al menos treinta d\u00edas de antelaci\u00f3n a la presentaci\u00f3n de la demanda<\/strong> y el pago no se hubiera efectuado al tiempo de interponerla.<\/p>\n\n\n\n La STS 1\/2023, de 9 de enero<\/strong>, relativa a la resoluci\u00f3n de un contrato por falta de pago de una cantidad asimilada a renta, constituye un buen ejemplo de la importancia que puede adquirir la prueba documental de los requerimientos y de las circunstancias relacionadas con la eventual enervaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n Por tanto, el requerimiento previo puede desplegar funciones jur\u00eddicas diferentes que conviene coordinar<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Una cosa es acreditar la actividad negociadora previa exigida, cuando proceda, como requisito de procedibilidad por la Ley Org\u00e1nica 1\/2025; otra, configurar adecuadamente el requerimiento de pago a los efectos previstos por el art\u00edculo 22.4 LEC. La estrategia preprocesal debe contemplar ambas cuestiones conjuntamente.<\/p>\n\n\n\n La fase anterior a la demanda no deber\u00eda tratarse como una mera formalidad.<\/p>\n\n\n\n Debe quedar suficientemente acreditado el contenido de las comunicaciones y su recepci\u00f3n o intento de entrega en los t\u00e9rminos que resulten jur\u00eddicamente relevantes.<\/p>\n\n\n\n Desde el punto de vista estrat\u00e9gico, el requerimiento debe redactarse despu\u00e9s de haber revisado el contrato y cuantificado correctamente la deuda<\/strong>, y no al contrario. Porque, dependiendo del caso, habr\u00e1 que valorar si procede requerir:<\/p>\n\n\n\n Una defectuosa configuraci\u00f3n de esta fase puede generar posteriormente problemas procesales que podr\u00edan haberse evitado con un an\u00e1lisis previo adecuado.<\/p>\n\n\n\n Si la actuaci\u00f3n previa no permite resolver el conflicto, el arrendador puede ejercitar judicialmente la acci\u00f3n correspondiente.<\/p>\n\n\n\n La Ley de Enjuiciamiento Civil<\/mark><\/a> prev\u00e9 la tramitaci\u00f3n conforme a las reglas del juicio verbal<\/strong> de las demandas que pretendan recuperar la posesi\u00f3n de una finca dada en arrendamiento por expiraci\u00f3n del plazo o por falta de pago de la renta o cantidades debidas.<\/p>\n\n\n\n En los t\u00e9rminos establecidos por la propia LEC, la acci\u00f3n para la recuperaci\u00f3n de la posesi\u00f3n puede acumularse a la reclamaci\u00f3n de rentas o cantidades an\u00e1logas vencidas y no pagadas<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Esta acumulaci\u00f3n presenta una evidente utilidad pr\u00e1ctica, pues permite solicitar en el mismo procedimiento tanto la recuperaci\u00f3n del inmueble como la condena al pago de las cantidades reclamables, sin perjuicio de que deba estudiarse en cada caso qu\u00e9 conceptos pueden acumularse y c\u00f3mo deben acreditarse.<\/p>\n\n\n\n La deuda existente en el momento de presentar la demanda puede no coincidir con la que finalmente exista cuando se recupere la posesi\u00f3n. En los procedimientos arrendaticios es frecuente que contin\u00faen venciendo mensualidades mientras el inmueble permanece ocupado.<\/p>\n\n\n\n Por esta raz\u00f3n, la LEC contempla mecanismos que permiten interesar la condena respecto de prestaciones peri\u00f3dicas que venzan con posterioridad a la presentaci\u00f3n de la demanda. Y al redactar \u00e9sta, la pretensi\u00f3n econ\u00f3mica debe formularse teniendo en cuenta no s\u00f3lo la deuda hist\u00f3rica, sino tambi\u00e9n la eventual evoluci\u00f3n de \u00e9sta durante el procedimiento. Una demanda correctamente preparada no deber\u00eda ofrecer \u00fanicamente una fotograf\u00eda est\u00e1tica de la deuda existente el d\u00eda de su presentaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n No existe un plazo uniforme que permita afirmar responsablemente que un propietario recuperar\u00e1 la vivienda en un n\u00famero determinado de semanas o meses.<\/p>\n\n\n\n La duraci\u00f3n efectiva depende de m\u00faltiples factores: carga de trabajo del \u00f3rgano judicial, localizaci\u00f3n y notificaci\u00f3n del demandado, existencia o no de oposici\u00f3n, incidencias procesales, circunstancias legalmente relevantes que puedan afectar a la tramitaci\u00f3n y, finalmente, ejecuci\u00f3n del lanzamiento.<\/p>\n\n\n\n Por ello, cualquier estimaci\u00f3n temporal debe realizarse con prudencia y despu\u00e9s de conocer las circunstancias concretas del asunto.<\/p>\n\n\n\n Lo que s\u00ed puede evitarse es a\u00f1adir retrasos derivados de una preparaci\u00f3n preprocesal deficiente: una incorrecta determinaci\u00f3n de la duraci\u00f3n del contrato, una liquidaci\u00f3n imprecisa de la deuda, un requerimiento inadecuado o una acreditaci\u00f3n insuficiente del intento negociador pueden generar incidencias perfectamente evitables.<\/p>\n\n\n\n Antes de formular un requerimiento o iniciar la actividad negociadora previa, resulta aconsejable efectuar una revisi\u00f3n completa de la documentaci\u00f3n disponible.<\/p>\n\n\n\n Entre otros documentos, pueden resultar relevantes:<\/p>\n\n\n\n La estrategia jur\u00eddica debe construirse sobre esa documentaci\u00f3n y no \u00fanicamente sobre el importe que el propietario considera adeudado.<\/p>\n\n\n\n Cuando concurren impago de rentas o cantidades y posible expiraci\u00f3n del t\u00e9rmino contractual<\/strong>, la cuesti\u00f3n no consiste simplemente en decidir cu\u00e1ndo enviar un burofax.<\/p>\n\n\n\n Es necesario determinar previamente cu\u00e1l es la situaci\u00f3n jur\u00eddica del contrato, qu\u00e9 cantidades son exigibles, qu\u00e9 pretensiones pueden ejercitarse, si existe posibilidad de enervaci\u00f3n, qu\u00e9 actividad negociadora debe desarrollarse para cumplir el requisito de procedibilidad y c\u00f3mo debe acreditarse todo ello de cara a una eventual demanda.<\/p>\n\n\n\n La actuaci\u00f3n preprocesal y la posterior direcci\u00f3n letrada del procedimiento deben concebirse, por tanto, como partes de una misma estrategia jur\u00eddica<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Puede consultar tambi\u00e9n nuestros servicios de defensa en juicio y litigaci\u00f3n civil en M\u00e1laga<\/mark><\/a> y nuestro asesoramiento en arrendamientos y conflictos inmobiliarios<\/mark><\/a>.<\/p>\n\n\n\n Si es propietario de un inmueble arrendado en M\u00e1laga o en la Costa del Sol y su inquilino ha dejado de pagar la renta o las cantidades a su cargo, o piensa usted que el contrato ha llegado a su t\u00e9rmino, es aconsejable analizar la situaci\u00f3n jur\u00eddica del arrendamiento antes de efectuar cualquier requerimiento o iniciar actuaciones<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n2. Impago de suministros y otras cantidades asumidas por el arrendatario<\/h2>\n\n\n\n
3. \u00bfQu\u00e9 ocurre cuando el contrato de alquiler tambi\u00e9n ha expirado?<\/h2>\n\n\n\n
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4. El MASC como requisito de procedibilidad tras la Ley Org\u00e1nica 1\/2025<\/h2>\n\n\n\n
5. Requerimiento y enervaci\u00f3n del desahucio por falta de pago<\/h2>\n\n\n\n
6. La importancia del contenido y de la acreditaci\u00f3n del requerimiento previo<\/h2>\n\n\n\n
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7. Procedimiento judicial: desahucio y reclamaci\u00f3n de cantidades adeudadas<\/h2>\n\n\n\n
8. \u00bfQu\u00e9 sucede con las rentas que siguen venciendo durante el procedimiento?<\/h2>\n\n\n\n
9. \u00bfCu\u00e1nto tarda un desahucio por falta de pago?<\/h2>\n\n\n\n
10. Documentaci\u00f3n necesaria antes de iniciar un desahucio<\/h2>\n\n\n\n
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11. Impago y expiraci\u00f3n del contrato: una estrategia jur\u00eddica \u00fanica desde el requerimiento hasta la demanda<\/h2>\n\n\n\n
12. \u00bfNecesita iniciar un desahucio por falta de pago o recuperar una vivienda arrendada?<\/h2>\n\n\n\n