La Sentencia 1451/2019 de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha confirmado que es plenamente vinculante y no puede considerarse abusiva la cláusula de exclusividad en un contrato de mediación concertado con agente inmobiliario para la venta de una propiedad, siempre que la redacción sea clara y comprensible, en términos sencillos que establezcan un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes.
El agente inmobiliario reclamaba al vendedor el pago de sus honorarios por contrato de mediación para la venta de una vivienda, en el cual se había pactado régimen de exclusividad. Estando vigente dicho contrato, el vendedor demandado le comunicó al agente inmobiliario que había vendido la vivienda por su propia cuenta, negándose a abonarle sus honorarios a pesar de haberse beneficiado “de forma directa y concluyente” de la gestión del agente inmobiliario para conocer al comprador (cartel en la finca, información por correo electrónico y teléfono, etc).
Contestó el vendedor demandado invocando su condición de consumidor y la cualidad de profesional del agente inmobiliario demandante, y argumentando que la cláusula de exclusividad debía ser considerada nula por tener carácter abusivo y constituir una limitación a la libertad de contratación. El Juzgado de Primera Instancia le dio la razón y declaró abusiva la cláusula de exclusividad. La Audiencia Provincial, en cambio, estimó que tal cláusula es habitual en este tipo de contratos y no supone un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, pues no impide al vendedor vender por su cuenta su propiedad, sino que únicamente incorpora una compensación en favor del agente inmobiliario “si lo hace en el período de vinculación en el que éste desarrolla una actividad importante de gastos y esfuerzo.”
Cuando el asunto llega al Tribunal Supremo, éste confirmó la sentencia de la Audiencia Provincial, manteniendo la validez de la cláusula de exclusividad. Apreció que la cláusula se encontraba redactada en forma clara y comprensible, y que además sus términos eran sencillos y establecían un justo equilibrio entre las obligaciones de las partes, “de forma que la mediadora se comprometía a desarrollar una intensa actividad en orden a facilitar la venta de la vivienda, mientras que la propiedad se obligaba a respetar la exclusiva durante seis meses, incluso a no vender por su cuenta, estableciendo una compensación económica para el caso de incumplimiento por la propiedad.” Dicha compensación en el caso concreto es similar a los honorarios pactados, que eran un 4% del precio de venta, y confirma el Tribunal Supremo que no puede considerarse desproporcionada, “máxime cuando se benefició de la actuación del agente inmobiliario.”
