Derecho Inmobiliario
Compraventa de Propiedades
Como abogada independiente, ofrezco asesoramiento legal integral, investigación sobre la situación legal de las propiedades y gestión técnico-jurídica en todo tipo de transacciones inmobiliarias, tanto de viviendas como de locales comerciales o instalaciones industriales.
No tengo relación comercial con ninguna agencia inmobiliaria, ni con ningún banco o compañía financiera: represento exclusivamente los intereses de mis clientes. Mi asesoramiento y orientación van encaminados a que el cliente comprenda con toda claridad cada uno de los aspectos legales de su compra o venta, y a que esté puntualmente informado de cualquier riesgo potencial antes de adquirir el compromiso definitivo.
Mis servicios para la compra de propiedades incluyen:
- Redacción y negociación de contratos de compraventa: Ya sea tratando directamente con el vendedor o negociando con el abogado de éste, en un marco de estricta legalidad y siempre velando por los intereses de mi cliente.
- Investigación exhaustiva acerca de la propiedad: Realizo investigaciones detalladas en los registros inmobiliarios, catastrales y municipales, así como en cualquier otra institución pública o privada, en busca de posibles cargas, responsabilidades o problemas legales, especialmente de carácter urbanístico.
- Compra a través de una sociedad: Si el cliente prefiere comprar la propiedad a través de una sociedad, me encargo de todos los trámites necesarios, ya sea para constituir una sociedad nueva o para realizar la compra a través de alguna compañía ya constituida.
- Diferentes formas de configurar la propiedad: Teniendo en cuenta las circunstancias personales y económicas de cada cliente, proporciono asesoramiento sobre las diferentes formas de configuración del derecho de propiedad (nuda propiedad y derechos de goce, diferentes porcentajes en el pleno dominio, conexión con disposiciones sucesorias…) para que el cliente elija la que mejor se adapte a sus necesidades.
- Gestión de la compraventa: Completada la investigación previa, cuando el cliente plenamente informado da su consentimiento para continuar con la operación, elaboro el borrador de la escritura de compraventa conjuntamente con el Notario y coordino la cita para la firma en la oficina notarial. Puedo representar al cliente mediante poder si no desea asistir en persona, así como gestionar los pagos a través de mi cuenta de clientes en caso de que requiera este servicio.
- Servicios posteriores a la compra: Una vez firmada la escritura de compra, asisto a mis clientes en tareas esenciales como la liquidación puntual del impuesto de transmisiones patrimoniales, la inscripción en el Catastro y en el Registro de la Propiedad, y el cambio de titularidad de los contratos de suministro y de los impuestos municipales, así como las correspondientes domiciliaciones bancarias.
Mis servicios para la venta de propiedades incluyen:
- Negociación con la parte compradora: Directamente con el comprador, o bien con el abogado de éste, negocio las cláusulas del contrato para obtener las mejores condiciones posibles para el vendedor.
- Colaboración en la investigación que lleve a cabo la parte compradora, proponiendo en su caso las soluciones más favorables para los intereses del vendedor.
- Resolución de problemas legales: Eliminación de obstáculos legales para la venta, como ocupantes ilegales, herencias pendientes de aceptación, disputas sobre linderos, regularización de propiedades no inscritas o no conformes con su descripción registral, etc.
- Gestión financiera: Ofrezco el manejo de todos los aspectos financieros de la transacción, recibiendo los pagos si el cliente así lo desea, y encargándome de la entrega de éstos al cliente en la forma y en el tiempo establecidos en el contrato.
- Asistencia en Notaría: Una vez revisado el borrador de escritura de venta conjuntamente con el Notario, puedo acompañar al cliente a la oficina notarial en el día y hora señalados para la firma de la escritura, o representarle en la misma mediante poder.
- Impuestos y devoluciones: Gestiono el pago del impuesto municipal de plusvalía, así como la devolución de la retención que se haya practicado a vendedores extranjeros no residentes.
Servicios para Propietarios
- Actualización de datos registrales: Si se ha ampliado el tamaño de un inmueble, o se han añadido nuevos elementos que no aparecían en la escritura original, ofrezco mis servicios para actualizar la descripción registral de la finca mediante la correspondiente escritura pública que, una vez liquidada de impuestos, se inscribirá en el Registro de la Propiedad. Es una gestión previa imprescindible si se desea vender.
- Inmatriculación de fincas: Realizo todos los procedimientos necesarios (administrativos, notariales o judiciales) para registrar a nombre del cliente su propiedad no inscrita, tanto en el Catastro como en el Registro de la Propiedad.
- Extinción de condominio: Esta es una solución muy ventajosa desde el punto de vista fiscal para aquellos comuneros que deseen reestructurar sus participaciones en un inmueble, quedando uno solo de ellos como propietario y recibiendo los otros el precio de su participación. Me ocupo de cuantas negociaciones y gestiones sean necesarias para ello, representando los intereses de mi cliente.
- Deslinde y amojonamiento: Si el límite con una finca colindante es una fuente de conflicto, ofrezco mis servicios para llevar a cabo una correcta demarcación, ya sea mediante un acuerdo o, si no es posible, mediante las acciones judiciales de deslinde y amojonamiento con las pruebas adecuadas.
- Reclamaciones por defectos constructivos: Ofrezco asesoramiento y representación legal en reclamaciones por defectos constructivos, o por haber recibido la propiedad con materiales o acabados de calidad inferior a los estándares acordados.
- Propiedad horizontal y comunidades de propietarios: Ofrezco a los propietarios asesoramiento legal independiente y, cuando proceda, el ejercicio de acciones legales sobre problemas relacionados con estos asuntos.
- Redacción y revisión de contratos inmobiliarios: No solo para casos de compraventa o alquiler, sino también contratos relacionados con derechos reales de todo tipo (servidumbres, uso y habitación, garantias reales...)
- Representación en todo tipo de litigios relacionados con propiedades, desde acciones posesorias o reivindicatorias hasta procedimientos de expropiación.
- Acciones judiciales contra ocupantes ilegales: “Desahucio exprés” o acciones judiciales por delito de usurpación de inmuebles.
Servicios en Materia de Arrendamientos
- Desahucios: Representación y defensa legal de propietarios y de inquilinos en casos de impago de alquiler, contratos de arrendamiento vencidos y otros motivos de desahucio.
- Terminación y renovación de contratos de arrendamiento: Asistencia legal a propietarios y a inquilinos, buscando la protección de los derechos del cliente en el marco de la estricta legalidad.
- Actualización de rentas y resolución de disputas por cargos o servicios: Resolución de disputas relacionadas con la actualización de la renta, responsabilidades por mantenimiento, pago de servicios y suministros, etc.
- Redacción y revisión de contratos de arrendamiento: Preparación y revisión de contratos de arrendamiento para todo tipo de propiedades, ya sean viviendas, locales comerciales o instalaciones industriales.
- Registro de alquileres turísticos: Tras una consulta previa y una breve investigación para estar seguros de que la propiedad cumple con los requisitos legales, gestiono el registro de vivienda para su explotación en alquiler turístico en Andalucía.
- Cobro de deudas: Ejercicio de acciones judiciales en reclamación de deudas vencidas y exigibles, .
- Reclamaciones por daños: Representación de propietarios en reclamaciones contra inquilinos por daños a la propiedad.
- Defensa de inquilinos: Frente a desahucios u otras acciones ejercitadas por el propietario.
Preguntas frecuentes Derecho Inmobiliario
Voy a comprar una propiedad, ¿para qué necesito un abogado?
Fundamentalmente, para evitar errores y problemas que pueden ser muy difíciles de solucionar con posterioridad. Su abogado redactará o revisará cualquier contrato, le explicará detalladamente su contenido y consecuencias antes de que usted lo firme, y conducirá las investigaciones necesarias para asegurarse de que la propiedad no está afectada por ningún problema legal, ni por deudas o responsabilidades de ningún tipo, buscando la mejor solución para proteger los intereses de su cliente ante cualquier irregularidad que pueda surgir.
Asimismo coordinará la firma de la escritura de compraventa con la parte vendedora y con la oficina notarial, se ocupará de que el pago de los impuestos se realice adecuada y puntualmente, y llevará a cabo la inscripción del título de compra en el Registro de la Propiedad a nombre del cliente.
¿Debería contratar mi propio abogado, o basta con aceptar el que me proponga la agencia inmobiliaria o la promotora?
Lo más aconsejable es que el comprador cuente con su propio abogado independiente, porque éste es el único capaz de brindarle un asesoramiento imparcial, sin verse afectado por ningún conflicto de intereses. Un abogado independiente trabaja sólo para su cliente, y su única misión es velar por sus derechos. Los abogados de agencia inmobiliaria o de promotora trabajan para estas entidades y, en definitiva, para el vendedor; este hecho introduce en la relación un elemento de conflicto cuando asumen también el asesoramiento de un comprador.
¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en España?
Sí. Con carácter general, los extranjeros pueden adquirir propiedades en España, aunque determinadas operaciones pueden estar sujetas a requisitos específicos. Para formalizar una compraventa inmobiliaria y cumplir las correspondientes obligaciones fiscales y administrativas, el comprador extranjero necesitará disponer de un NIE (Número de Identidad de Extranjero).
¿Qué es un NIE y cómo se obtiene?
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es el número personal de identificación asignado a los extranjeros que mantienen relaciones de carácter económico, profesional o social con España. Es necesario, entre otros supuestos, para numerosas operaciones inmobiliarias y para el cumplimiento de las obligaciones fiscales y administrativas relacionadas con ellas.
Dependiendo de las circunstancias, puede solicitarse en España o a través de una oficina consular española en el extranjero. También puede tramitarse mediante representante debidamente autorizado cuando legalmente proceda.
¿Qué impuestos y costes adicionales debo pagar al comprar una propiedad?
Además del precio de compra, el comprador debe tener en cuenta los impuestos y gastos asociados a la operación.
La tributación depende, entre otros factores, de si se trata de una vivienda nueva o de segunda transmisión, de la ubicación y valor del inmueble y de las circunstancias concretas de la operación. Según el caso, pueden resultar aplicables el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
También deben tenerse en cuenta los gastos notariales y registrales, los honorarios profesionales y, si existe financiación, los gastos que correspondan a la operación hipotecaria.
Por ello, los impuestos y gastos previsibles deben calcularse específicamente para cada operación antes de asumir un compromiso de compra.
¿Qué debo tener en cuenta si quiero vender mi propiedad?
La venta de un inmueble puede generar distintas obligaciones fiscales, entre ellas la tributación de la ganancia patrimonial obtenida y, cuando proceda, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía municipal).
Si el vendedor es no residente fiscal en España, deben tenerse además en cuenta las reglas específicas del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. En particular, en las transmisiones de inmuebles situados en España por contribuyentes no residentes sin establecimiento permanente, el comprador está obligado, con las excepciones legalmente previstas, a retener e ingresar el 3 % de la contraprestación acordada como pago a cuenta del impuesto del vendedor.
Es aconsejable revisar anticipadamente tanto la situación jurídica del inmueble como las consecuencias fiscales de la operación.
Quiero invertir en la compra de un inmueble para dedicarlo a alquiler turístico. ¿Qué debo tener en cuenta?
Antes de adquirir un inmueble con la intención de destinarlo a alquiler turístico es fundamental comprobar que dicho uso resulta legalmente posible. El hecho de que una vivienda pueda utilizarse como residencia no implica necesariamente que pueda explotarse como alojamiento turístico.
Deben comprobarse, entre otros aspectos, la normativa turística autonómica, la normativa urbanística municipal, la situación jurídica del inmueble y, cuando forme parte de una comunidad de propietarios, los estatutos y acuerdos comunitarios aplicables.
Además, desde el 3 de abril de 2025, el propietario que pretenda iniciar una actividad de alquiler turístico en una vivienda sometida al régimen de propiedad horizontal debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en los términos establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal, sin perjuicio del régimen aplicable a quienes ya ejercían legalmente la actividad con anterioridad.
Por ello, si la finalidad de la compra es la explotación turística, estas comprobaciones deben realizarse antes de firmar un contrato de reserva, arras o cualquier otro compromiso de compra.
¿Cómo tributan los ingresos por alquiler?
Los ingresos derivados del alquiler de un inmueble situado en España están sujetos a tributación en España. El régimen fiscal aplicable depende, entre otros factores, de si el propietario es residente o no residente fiscal en España y de las características del arrendamiento.
Los residentes fiscales tributan conforme a las reglas del IRPF, mientras que los propietarios no residentes están sujetos, con carácter general, al Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR).
Los tipos impositivos, gastos deducibles y obligaciones de declaración dependen de las circunstancias del contribuyente y de la normativa vigente, por lo que deben analizarse en cada caso concreto.
¿Qué pasa si tengo problemas con mis inquilinos?
La legislación española protege tanto a los propietarios como a los inquilinos. Como precaución, es fundamental contar con el asesoramiento preventivo de un abogado experto, el cual redactará o revisará cualquier contrato de alquiler con carácter previo, asegurando así el estricto respeto a la legalidad en las cláusulas del mismo y la correcta protección de los derechos e intereses de su cliente.
Si surgen problemas, como por ejemplo el impago del alquiler, debe acudir a su abogado para iniciar un proceso judicial de desahucio y, en su caso, reclamación de las rentas adeudadas.
¿Qué son los gastos de comunidad? ¿Tengo que pagarlos?
Si su propiedad forma parte de un edificio o conjunto en régimen de propiedad horizontal, lo más habitual es que tenga usted que pagar gastos de comunidad, en proporción a su participación en dicho régimen. Estos gastos cubren el mantenimiento de las zonas comunes (ascensores, jardines, piscinas, etc.). El impago de los gastos de comunidad puede dar lugar a acciones legales contra usted y, en último extremo, al embargo de su propiedad en ejecución de sentencia.
¿Cómo puedo resolver los conflictos con mi comunidad de propietarios?
Las disputas con la comunidad de propietarios son frecuentes, especialmente en lo que se refiere a las cuotas o al uso de las zonas comunes. Asista a las reuniones de la comunidad para expresar sus preocupaciones. Si el conflicto se agrava y usted considera que sus legítimos derechos no están siendo respetados, debe consultar a un abogado para estudiar la posibilidad de emprender acciones legales.
¿Qué debo hacer si mi propiedad no está correctamente registrada?
Si descubre que su propiedad no está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad, debe consultar inmediatamente a un abogado experto en la materia. Éste, una vez estudiado el caso concreto, le indicará cuáles son los pasos a seguir para la rectificación de la inscripción. Previa recopilación de los documentos e informes que sean necesarios, su abogado iniciará el correspondiente procedimiento, que a veces es complejo y comprende actuaciones ante el Catastro, en Notaría y ante los Tribunales de Justicia.
¿Puedo cambiar el uso de mi propiedad (por ejemplo, de local comercial a uso residencial)?
El cambio de uso de un inmueble está sujeto a estrictos requisitos establecidos por la normativa urbanística. Es necesario solicitar la pertinente licencia a su Ayuntamiento, y con carácter previo asegurarse de que dicho cambio de uso cumple las normas de planeamiento urbanístico que son aplicables en la zona. Consultar previamente a un abogado experto en estos asuntos y contar con la colaboración de un arquitecto con experiencia en el lugar concreto donde se ubique la propiedad, resulta fundamental.
¿Cuánto tiempo se tarda en completar la compra de una propiedad?
El proceso puede durar desde unas semanas hasta unos meses, dependiendo de la complejidad de la transacción y de si el comprador necesita financiar la adquisición por medio de una hipoteca. Una vez firmado el contrato de arras o contrato privado de compraventa, la operación suele completarse en un plazo de 1 a 3 meses.
¿Qué es el Registro de la Propiedad y por qué es importante?
El Registro de la Propiedad es una institución pública en la que se inscriben o anotan los actos y contratos relativos a la propiedad y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Los derechos inscritos quedan protegidos por los Tribunales, y el contenido del Registro se presume exacto e íntegro.
Por esta razón, es fundamental que su abogado verifique que su propiedad está correctamente registrada y así se evitará usted futuros problemas legales, como tener que afrontar reclamaciones sobre la titularidad, soportar gravámenes sobre la propiedad, verse obligado a rectificar una descripción registral incorrecta o anticuada, etc.
Mi propiedad no está inscrita en el Registro, ¿qué puedo hacer?
Es necesario realizar la inmatriculación de la finca si ésta no ha aparecido nunca inscrita en el Registro de la Propiedad, o bien reanudar el tracto si aparece inscrita a nombre de un titular anterior que no es quien le transmitió a usted. Consulte inmediatamente a su abogado y llévele toda la documentación que tenga relacionada con el asunto. No contar con la protección que ofrece el Registro a los titulares inscritos puede traer consigo consecuencias graves.
¿Qué es el impuesto de plusvalía y cuándo se devenga?
La denominada plusvalía municipal es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), un tributo local que puede devengarse con ocasión de la transmisión de determinados inmuebles urbanos, ya sea por compraventa, donación, herencia u otros negocios jurídicos.
Su aplicación y cuantificación dependen de las circunstancias de la transmisión y de las reglas legales vigentes. Es un impuesto distinto de la tributación que pueda corresponder por la ganancia patrimonial obtenida con la transmisión.
¿Puedo revocar un contrato de compraventa si cambio de opinión?
Depende del tipo de contrato firmado y del contenido concreto de sus cláusulas. Un contrato de reserva, un contrato de arras y un contrato privado de compraventa pueden producir consecuencias jurídicas diferentes.
En particular, no todas las cantidades entregadas como “arras” otorgan al comprador un derecho a desistir simplemente perdiendo el importe abonado. Dependiendo de la naturaleza del pacto y del contrato, el incumplimiento puede dar lugar a la pérdida de cantidades entregadas, al pago de penalizaciones, a una reclamación de daños y perjuicios o incluso a una acción dirigida a exigir el cumplimiento del contrato.
Por ello, es especialmente importante que un abogado independiente revise el documento antes de su firma y antes de entregar cantidades significativas a cuenta del precio.
¿Cuáles son las principales diferencias entre comprar una vivienda nueva y una de segunda mano?
La compra de una vivienda nueva y la de una vivienda de segunda mano están sujetas a regímenes fiscales diferentes y pueden presentar riesgos jurídicos distintos.
En una vivienda nueva deben comprobarse, entre otros aspectos, la situación jurídica de la promotora, las licencias y autorizaciones urbanísticas, las garantías de las cantidades anticipadas cuando procedan, la documentación de finalización de la obra y las condiciones contractuales de entrega.
En una vivienda de segunda mano debe prestarse especial atención a la titularidad y cargas registrales, la correspondencia entre Registro y Catastro, la situación urbanística, las deudas de comunidad e impuestos locales y las posibles obras, ampliaciones o modificaciones realizadas por anteriores propietarios.
En ambos casos es aconsejable realizar una investigación jurídica independiente antes de asumir un compromiso contractual.
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