La responsabilidad del banco en la vivienda sobre plano ha sido nuevamente objeto de pronunciamiento por el Tribunal Supremo en una reciente sentencia que refuerza la protección del comprador frente al incumplimiento del promotor. Esta cuestión sigue siendo clave en los supuestos en los que el promotor no entrega la vivienda o entra en insolvencia, dejando a los adquirentes sin inmueble y sin devolución de las cantidades anticipadas.
¿En qué consiste la responsabilidad del Banco en la vivienda sobre plano?
La responsabilidad del banco en la vivienda sobre plano se basa en el deber de vigilancia que pesa sobre la entidad financiera cuando recibe ingresos procedentes de compradores de viviendas en construcción.
El banco no es un mero intermediario neutral. Si admite ingresos en una cuenta del promotor y conoce, o debe conocer, que se trata de cantidades anticipadas para la adquisición de viviendas, está obligado a exigir a dicho promotor la constitución de la correspondiente garantía o aval. En caso contrario, puede responder frente al comprador por las cantidades entregadas más los intereses legales, como recientemente ha subrayado nuestro Tribunal Supremo.
Criterio del Tribunal Supremo sobre responsabilidad del Banco en vivienda sobre plano
El Tribunal Supremo, en sus Sentencias 491/2024 y 492/2024, ambas de 12 de abril, del Pleno de la Sala Primera, ha cambiado su postura sobre la responsabilidad de los bancos cuando los compradores han anticipado cantidades a cuenta para viviendas compradas sobre plano que no llegaron a construirse, sin que la promotora garantizara en la forma legalmente exigida la devolución de dichos anticipos.
De acuerdo con el nuevo criterio, los bancos que reciben en cuentas de las promotoras los pagos de compradores de viviendas sobre plano, cuando no hayan exigido a la promotora que cumpla con su obligación de asegurar esos anticipos mediante aval o seguro, son considerados responsables frente a los compradores. Ello siempre que la entidad financiera supiera, o pudiera haber sabido, que el dinero estaba destinado a la compra de una vivienda sobre plano con fines residenciales.
Así se garantiza al comprador la devolución de las cantidades entregadas a cuenta incluso cuando la promotora resulte insolvente, pues el no haber cumplido por parte de la promotora con las garantías legales oportunas, y el no haber indagado por parte del banco si existían o no dichas garantías ni haberlas exigido a la promotora, no puede redundar en perjuicio del comprador.
Requisitos para reclamar la responsabilidad del Banco en vivienda sobre plano
Para que prospere la acción, generalmente deben concurrir los siguientes elementos:
- Entrega de cantidades a cuenta para la adquisición de vivienda en construcción.
- Ingreso de dichas cantidades en una cuenta del promotor abierta en una entidad financiera.
- Ausencia de aval o garantía legalmente exigible.
- Incumplimiento del promotor (no entrega de la vivienda o resolución del contrato).
La jurisprudencia ha flexibilizado la carga probatoria del comprador, reforzando el derecho a la tutela judicial efectiva en este tipo de reclamaciones.
Plazo para reclamar y efectos de la acción
La acción para exigir la responsabilidad del banco en la vivienda sobre plano está sujeta al plazo general de prescripción de cinco años, aunque debe analizarse cuidadosamente el momento exacto en que la acción pudo ejercitarse, que marca el inicio del cómputo de dicho plazo.
La estimación de la demanda conlleva la condena a la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales desde cada pago, lo que puede suponer una cuantía significativa para el comprador afectado.
¿Puede reclamar responsabilidad del Banco en su vivienda sobre plano?
Si adquirió una vivienda en construcción que no fue entregada o si el promotor entró en concurso de acreedores, es posible que pueda ejercitar una acción de responsabilidad del banco en la vivienda sobre plano para recuperar su inversión.
El análisis del contrato, los justificantes de pago y la entidad financiera interviniente resulta esencial para valorar la viabilidad de la reclamación. Un estudio jurídico detallado permite determinar si concurren los presupuestos exigidos por la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo y plantear la acción con las mayores garantías.
