El desahucio por falta de pago es el principal instrumento que la ley pone a disposición del arrendador ante el incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación más esencial. Sin embargo, preparar una acción de desahucio por falta de pago exige actualmente analizar cuestiones que van mucho más allá de acreditar la existencia de mensualidades pendientes.
Multitud de aspectos, como la duración y el régimen de prórrogas del contrato, su eventual expiración, la naturaleza de las cantidades adeudadas, la posibilidad de enervación, los requerimientos efectuados al arrendatario y, desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, el cumplimiento del requisito de procedibilidad mediante un medio adecuado de solución de controversias (MASC), pueden condicionar la estrategia preprocesal y el posterior procedimiento judicial.
Cuando concurren, además, falta de pago y expiración del plazo del arrendamiento, resulta especialmente importante determinar correctamente la situación jurídica del contrato antes de efectuar el requerimiento previo.
1. El impago de la renta como causa de resolución del arrendamiento
El artículo 27 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato faculta a la parte cumplidora para exigir el cumplimiento o promover la resolución contractual, conforme al artículo 1.124 del Código Civil.
Más específicamente, el artículo 27.2.a) LAU permite al arrendador resolver el contrato por falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
Esta última precisión tiene especial importancia práctica. La deuda arrendaticia no tiene necesariamente que estar constituida exclusivamente por mensualidades de renta. Dependiendo del contenido del contrato y de la naturaleza de cada concepto, pueden existir otras cantidades exigibles al arrendatario cuyo impago tenga relevancia jurídica.
Por ello, antes de iniciar actuaciones resulta conveniente efectuar una liquidación individualizada de la deuda, diferenciando rentas, suministros, gastos repercutibles y cualquier otro concepto que se pretenda reclamar.
No basta con afirmar genéricamente que el arrendatario adeuda una determinada cantidad. Si posteriormente se ejercita una acción judicial de reclamación, será necesario identificar el fundamento contractual o legal de cada obligación y acreditar adecuadamente su cuantía.
2. Impago de suministros y otras cantidades asumidas por el arrendatario
Una situación frecuente se produce cuando el arrendatario deja pendientes suministros u otras cantidades que, conforme al contrato, eran de su cargo.
La posibilidad de reclamar esas cantidades y, especialmente, de atribuir a su impago eficacia resolutoria exige examinar el contrato de arrendamiento y determinar quién asumió jurídicamente la correspondiente obligación.
El Tribunal Supremo ha tenido ocasión de pronunciarse sobre el concepto de cantidades asimiladas a la renta. Entre otras resoluciones, la STS 749/2015, de 30 de diciembre, consideró que determinadas cantidades que el arrendatario debe asumir (tasa de recogida de basuras, IBI, servicios y suministros, entre otras) pueden tener la consideración de cantidades asimiladas a la renta a efectos resolutorios.
Ahora bien, de ello no puede concluirse que cualquier recibo o gasto relacionado con la vivienda tenga automáticamente esa naturaleza. Debe analizarse el origen de la obligación, el régimen legal aplicable y, muy especialmente, lo pactado entre las partes.
La cuestión dista de ser puramente formal, y la jurisprudencia más reciente muestra que las circunstancias concretas del impago pueden resultar determinantes. Por ejemplo, la STS 1590/2024, de 26 de noviembre, revocó un desahucio relacionado con una factura de agua veinte veces superior al consumo habitual de la inquilina. Atendiendo a las particulares circunstancias acreditadas, consideró que la actuación de la arrendadora fue contraria a la buena fe contractual e impidió que el impago se utilizase como causa automática para resolver el contrato de alquiler.
Por ello, antes de fundamentar un desahucio en cantidades distintas de la renta propiamente dicha, resulta especialmente aconsejable efectuar un análisis individualizado de la deuda, de su origen y de la prueba disponible.
3. ¿Qué ocurre cuando el contrato de alquiler también ha expirado?
La falta de pago y la expiración del plazo constituyen fundamentos jurídicos distintos para obtener la recuperación posesoria.
En determinados supuestos ambas circunstancias pueden concurrir: el arrendatario deja de pagar y, al mismo tiempo, el arrendador considera que el contrato ha llegado a su término.
Sin embargo, antes de fundamentar una acción en la expiración del plazo debe comprobarse que ésta se ha producido jurídicamente, y no simplemente que haya llegado la fecha que inicialmente figuraba en el contrato.
En los arrendamientos de vivienda, la duración efectiva puede venir condicionada por el régimen de duración mínima y prórrogas previsto en los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuya aplicación dependerá, entre otras circunstancias, de la fecha de celebración del contrato y del régimen normativo que le resulte aplicable.
Por ello deben examinarse, entre otros extremos:
- la fecha de celebración del contrato;
- la duración inicialmente pactada;
- la condición de persona física o jurídica del arrendador;
- las prórrogas legales que hayan podido operar;
- las comunicaciones efectuadas entre las partes;
- la fecha y forma en que se hubiera comunicado la voluntad de no renovar;
- y cualquier modificación o acuerdo posterior relativo a la duración del arrendamiento.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo pone de manifiesto la importancia de determinar correctamente el régimen de duración aplicable. La STS 1820/2023, de 21 de diciembre, por ejemplo, analiza un caso de desahucio por expiración del plazo y concluye que no obstante haber expirado el plazo de tres años previsto para la duración del contrato, al haber solicitado el arrendatario la aplicación de la prórroga extraordinaria de seis meses que autorizaba el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, el propietario estaba obligado a aceptar dicha prórroga y el desahucio no podía tener lugar hasta que transcurrieran esos seis meses adicionales.
La conclusión práctica es clara: la fecha consignada en el contrato no debe confundirse automáticamente con la fecha en que jurídicamente puede recuperarse la posesión por expiración del término.
4. El MASC como requisito de procedibilidad tras la Ley Orgánica 1/2025
La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia ha introducido una modificación de gran trascendencia práctica en el proceso civil.
Su artículo 5 establece, con carácter general y con las excepciones legalmente previstas, la necesidad de acudir previamente a algún medio adecuado de solución de controversias (MASC) como requisito de procedibilidad para acudir posteriormente a la jurisdicción civil. Se trata de una negociación previa que puede adoptar distintas modalidades, desde una mediación institucional hasta conversaciones directamente entre las partes o a través de sus abogados.
Una cuestión particularmente importante, que tiene consecuencias directas en materia arrendaticia, es la necesaria correspondencia entre el objeto de la negociación previa y el objeto del posterior litigio. Por eso, el requerimiento previo no debería redactarse como un simple formulario destinado a poder afirmar posteriormente que se ha “cumplido el MASC”. Debe diseñarse después de analizar el contrato y teniendo presente qué pretensiones podrían ejercitarse judicialmente: si se pretende recuperar la posesión, reclamar rentas, exigir otras cantidades y hacer valer, en su caso, la expiración del contrato, la fase preprocesal debe guardar coherencia con esas pretensiones.
5. Requerimiento y enervación del desahucio por falta de pago
En los desahucios por falta de pago existe además otra institución procesal que debe diferenciarse del requisito de procedibilidad: la enervación del desahucio.
El artículo 22.4 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC) regula la posibilidad de que, concurriendo los requisitos legales, el arrendatario pueda poner fin al desahucio mediante el pago de las cantidades correspondientes. Pero La propia LEC excluye la enervación, entre otros supuestos, cuando el arrendador haya requerido de pago al arrendatario por medio fehaciente con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiera efectuado al tiempo de interponerla.
La STS 1/2023, de 9 de enero, relativa a la resolución de un contrato por falta de pago de una cantidad asimilada a renta, constituye un buen ejemplo de la importancia que puede adquirir la prueba documental de los requerimientos y de las circunstancias relacionadas con la eventual enervación.
Por tanto, el requerimiento previo puede desplegar funciones jurídicas diferentes que conviene coordinar.
Una cosa es acreditar la actividad negociadora previa exigida, cuando proceda, como requisito de procedibilidad por la Ley Orgánica 1/2025; otra, configurar adecuadamente el requerimiento de pago a los efectos previstos por el artículo 22.4 LEC. La estrategia preprocesal debe contemplar ambas cuestiones conjuntamente.
6. La importancia del contenido y de la acreditación del requerimiento previo
La fase anterior a la demanda no debería tratarse como una mera formalidad.
Debe quedar suficientemente acreditado el contenido de las comunicaciones y su recepción o intento de entrega en los términos que resulten jurídicamente relevantes.
Desde el punto de vista estratégico, el requerimiento debe redactarse después de haber revisado el contrato y cuantificado correctamente la deuda, y no al contrario. Porque, dependiendo del caso, habrá que valorar si procede requerir:
- el pago de las rentas vencidas;
- el pago de otras cantidades asumidas por el arrendatario;
- la entrega de la posesión del inmueble;
- el reconocimiento de la expiración del arrendamiento;
- o varias de estas pretensiones conjuntamente.
Una defectuosa configuración de esta fase puede generar posteriormente problemas procesales que podrían haberse evitado con un análisis previo adecuado.
7. Procedimiento judicial: desahucio y reclamación de cantidades adeudadas
Si la actuación previa no permite resolver el conflicto, el arrendador puede ejercitar judicialmente la acción correspondiente.
La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la tramitación conforme a las reglas del juicio verbal de las demandas que pretendan recuperar la posesión de una finca dada en arrendamiento por expiración del plazo o por falta de pago de la renta o cantidades debidas.
En los términos establecidos por la propia LEC, la acción para la recuperación de la posesión puede acumularse a la reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas.
Esta acumulación presenta una evidente utilidad práctica, pues permite solicitar en el mismo procedimiento tanto la recuperación del inmueble como la condena al pago de las cantidades reclamables, sin perjuicio de que deba estudiarse en cada caso qué conceptos pueden acumularse y cómo deben acreditarse.
8. ¿Qué sucede con las rentas que siguen venciendo durante el procedimiento?
La deuda existente en el momento de presentar la demanda puede no coincidir con la que finalmente exista cuando se recupere la posesión. En los procedimientos arrendaticios es frecuente que continúen venciendo mensualidades mientras el inmueble permanece ocupado.
Por esta razón, la LEC contempla mecanismos que permiten interesar la condena respecto de prestaciones periódicas que venzan con posterioridad a la presentación de la demanda. Y al redactar ésta, la pretensión económica debe formularse teniendo en cuenta no sólo la deuda histórica, sino también la eventual evolución de ésta durante el procedimiento. Una demanda correctamente preparada no debería ofrecer únicamente una fotografía estática de la deuda existente el día de su presentación.
9. ¿Cuánto tarda un desahucio por falta de pago?
No existe un plazo uniforme que permita afirmar responsablemente que un propietario recuperará la vivienda en un número determinado de semanas o meses.
La duración efectiva depende de múltiples factores: carga de trabajo del órgano judicial, localización y notificación del demandado, existencia o no de oposición, incidencias procesales, circunstancias legalmente relevantes que puedan afectar a la tramitación y, finalmente, ejecución del lanzamiento.
Por ello, cualquier estimación temporal debe realizarse con prudencia y después de conocer las circunstancias concretas del asunto.
Lo que sí puede evitarse es añadir retrasos derivados de una preparación preprocesal deficiente: una incorrecta determinación de la duración del contrato, una liquidación imprecisa de la deuda, un requerimiento inadecuado o una acreditación insuficiente del intento negociador pueden generar incidencias perfectamente evitables.
10. Documentación necesaria antes de iniciar un desahucio
Antes de formular un requerimiento o iniciar la actividad negociadora previa, resulta aconsejable efectuar una revisión completa de la documentación disponible.
Entre otros documentos, pueden resultar relevantes:
- contrato de arrendamiento y anexos;
- documentación relativa a sus prórrogas o modificaciones;
- justificantes bancarios de las rentas abonadas y pendientes;
- comunicaciones entre arrendador y arrendatario;
- burofaxes o requerimientos anteriormente enviados;
- facturas y justificantes de suministros u otras cantidades reclamadas;
- documentación relativa a la fianza;
- y cualquier acuerdo posterior, escrito o verbal, que pueda afectar a las obligaciones de las partes.
La estrategia jurídica debe construirse sobre esa documentación y no únicamente sobre el importe que el propietario considera adeudado.
11. Impago y expiración del contrato: una estrategia jurídica única desde el requerimiento hasta la demanda
Cuando concurren impago de rentas o cantidades y posible expiración del término contractual, la cuestión no consiste simplemente en decidir cuándo enviar un burofax.
Es necesario determinar previamente cuál es la situación jurídica del contrato, qué cantidades son exigibles, qué pretensiones pueden ejercitarse, si existe posibilidad de enervación, qué actividad negociadora debe desarrollarse para cumplir el requisito de procedibilidad y cómo debe acreditarse todo ello de cara a una eventual demanda.
La actuación preprocesal y la posterior dirección letrada del procedimiento deben concebirse, por tanto, como partes de una misma estrategia jurídica.
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12. ¿Necesita iniciar un desahucio por falta de pago o recuperar una vivienda arrendada?
Si es propietario de un inmueble arrendado en Málaga o en la Costa del Sol y su inquilino ha dejado de pagar la renta o las cantidades a su cargo, o piensa usted que el contrato ha llegado a su término, es aconsejable analizar la situación jurídica del arrendamiento antes de efectuar cualquier requerimiento o iniciar actuaciones.
Raquel Yepes, Abogada, puede estudiar su contrato y la documentación disponible, determinar la estrategia preprocesal adecuada, realizar las actuaciones necesarias para el cumplimiento del requisito de procedibilidad mediante MASC y, si no resulta posible alcanzar una solución, asumir la dirección letrada del procedimiento de desahucio y, en su caso, de la reclamación de las cantidades adeudadas.
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El contenido de este artículo tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa aplicable y la estrategia preprocesal y procesal deben determinarse atendiendo a las circunstancias particulares de cada contrato y de cada caso concreto.
