La prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios es válida si se aprueba mediante resolución adoptada por una mayoría de tres quintos en la junta de propietarios. El Tribunal Supremo ha confirmado recientemente esta doctrina, estableciendo que las comunidades pueden regular el uso de los inmuebles y limitar los arrendamientos turísticos siempre que se cumpla la Ley de Propiedad Horizontal y se respeten los derechos fundamentales de los propietarios.
Esta decisión aporta seguridad jurídica y claridad sobre la potestad de las juntas para limitar el alquiler vacacional.
Base legal para la prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios
El art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal exige el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, para que la comunidad de propietarios pueda adoptar acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.
Surgieron muchas dudas sobre la interpretación de esta norma. ¿»Limitar» incluye prohibir? ¿O prohibir es más que limitar, y por tanto no podría decidirse por esa mayoría cualificada, sino tan sólo por unanimidad? El Tribunal Supremo se ha encargado de aclararlo.
Criterio del Tribunal Supremo sobre la prohibición del alquiler turístico por la comunidad de propietarios
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha emitido dos sentencias, ambas fechadas el 3 de octubre de 2024, en las que se establece que las comunidades de propietarios pueden prohibir la actividad de alquiler turístico mediante un acuerdo adoptado en junta por mayoría cualificada de tres quintos.
Es la primera vez que el Supremo interpreta el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Y lo hace para resolver la disparidad de criterios entre distintas Audiencias Provinciales respecto a si la prohibición de los alquileres turísticos en un edificio en régimen de propiedad horizontal, según lo establecido en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, debe aprobarse por una mayoría de tres quintos o por unanimidad de la comunidad de propietarios.
Tras confirmar la jurisprudencia previa que avala la legalidad de incluir en los estatutos de la comunidad la prohibición de alquilar viviendas para uso turístico, y recordar que la restricción del uso de elementos privativos dentro del régimen de propiedad horizontal es legítima y está amparada por la Constitución, tal como ha ratificado el Tribunal Constitucional, nuestro Tribunal Supremo pasa a interpretar el término “limitar o condicionar” que aparece en el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal, y, aplicando el criterio establecido en el artículo 3.1 del Código Civil, rechaza que deba ser interpretado de forma restrictiva y concluye que, desde un punto de vista gramatical y semántico, el verbo “limitar” incluye la limitación más extrema, es decir, la facultad de prohibir.
Esta interpretación se ve reforzada al analizar el espíritu y la finalidad del Real Decreto-ley 7/2019, cuyo preámbulo justifica la adopción de medidas urgentes ante las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler, derivadas, en parte, de la aparición de una alternativa mucho más lucrativa para los propietarios, como es el alquiler turístico.
Finalmente, la Sala advierte que, si no se aceptara la posibilidad de adoptar la prohibición con esta mayoría de tres quintos, ningún intento de prohibición sería viable, pues el voto negativo del propietario interesado en realizar la actividad turística bastaría para bloquear el acuerdo.
Consecuencias prácticas para propietarios y comunidades
Para la comunidad:
- Puede limitar los alquileres turísticos sin necesidad de unanimidad.
- Evita conflictos vecinales y problemas derivados de ocupación temporal.
Para el propietario:
- Debe respetar la decisión comunitaria.
- En caso de incumplimiento, la comunidad puede exigir medidas legales o sanciones económicas según los estatutos.
El acuerdo vincula a todos los propietarios presentes y ausentes, siempre que se haya notificado adecuadamente.
Recomendaciones para redactar acuerdos sobre alquiler turístico
- Documentar la decisión en el acta de la junta.
- Indicar claramente la mayoría alcanzada: tres quintas partes de los propietarios que a su vez representan tres quintas partes de las cuotas de comunidad.
- Justificar la medida para proteger la convivencia y seguridad.
- Revisar los estatutos y la normativa aplicable para evitar nulidades.
El cumplimiento de estas pautas garantiza que la prohibición sea efectiva y resistente a posibles impugnaciones judiciales.
¿Su comunidad quiere prohibir el alquiler turístico?
Si su comunidad de propietarios está considerando prohibir el alquiler turístico o tiene dudas sobre la validez del acuerdo, un análisis jurídico previo asegura que la resolución cumpla con la Ley de Propiedad Horizontal y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
