La usucapión de elementos comunes en propiedad horizontal es una cuestión compleja que ha sido recientemente analizada por el Tribunal Supremo. La sentencia objeto de comentario aborda si es posible adquirir por prescripción adquisitiva elementos comunes o anejos inseparables dentro de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Este pronunciamiento resulta especialmente relevante en conflictos entre comunidades de propietarios y titulares que alegan posesión exclusiva durante largos períodos de tiempo.
¿Qué es la usucapión y cómo puede darse en el régimen de propiedad horizontal?
La usucapión, o prescripción adquisitiva, permite adquirir la propiedad mediante la posesión pública, pacífica e ininterrumpida durante el plazo legalmente establecido.
El simple transcurso del tiempo, combinado con la inacción de quienes podrían reclamar judicialmente y no lo hacen, pueden generar derechos en favor de la persona que está poseyendo un bien inmueble a título de dueño. Así lo prevé nuestro Código Civil cuando establece la usucapión o prescripción adquisitiva como modo de adquirir el dominio y otros derechos reales (arts. 1940 y ss.).
Tratándose de usucapión de elementos comunes en propiedad horizontal, la cuestión se complica porque:
- Los elementos comunes pertenecen pro indiviso a todos los propietarios.
- Los anejos inseparables forman parte jurídica de una finca principal.
- Existe una regulación específica en la Ley de Propiedad Horizontal.
No olvidemos que no basta con la mera ocupación material; es necesario acreditar una posesión en concepto de dueño, y no simplemente tolerada por la comunidad.
Criterio del Tribunal Supremo sobre la usucapión de elementos comunes en propiedad horizontal
Nuestro Tribunal Supremo, en la reciente Sentencia 628/2024 de 8 de mayo, de la Sala Primera, ha resuelto un caso en el que dicha usucapión tiene lugar sobre una terraza que era elemento común según el título constitutivo de la propiedad horizontal, y sobre unos trasteros que de acuerdo con el mismo título eran anejos inseparables de otras viviendas.
Considera el Tribunal Supremo que en el caso se producen todos los elementos necesarios para dar lugar a una usucapión ordinaria, es decir, la que tiene lugar por la posesión pacífica e ininterrumpida durante diez años, con buena fe y justo título:
- Hay buena fe y hay justo título, pues “la razón por la que el demandado no adquirió la propiedad de la terraza objeto del contrato celebrado el 1 de agosto de 1990 con el constructor es porque cuando terminó la obra no pudo transferir al demandado la propiedad, al no tener poder de disposición sobre esa zona por ser un elemento común de conformidad con las subsanaciones que se hicieron del título constitutivo después de la venta (…) El hecho de la falta del poder de disposición del vendedor no hace nulo el contrato (…) Esa falta de poder de disposición es lo que, en caso de concurrir todos los presupuestos, puede subsanarse mediante la usucapión.” Y además, “en estas circunstancias, es razonable entender que pudiera creer que podía confiar en la titularidad del constructor y en que éste pudiera transmitirle la propiedad (art 1950 Código Civil)”.
- Que la terraza sea un elemento común no impide su usucapión, ya que se trata de un elemento común “por destino”, de los que simplemente se definen como tales en el título constitutivo o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, y que no son imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales del edificio.
- Tampoco es obstáculo para la usucapión que los trasteros aparezcan en el título constitutivo como anejos inseparables de otras viviendas, pues tal caracterización viene de una subsanación realizada a 24 de junio de 1991. Originalmente formaban parte de la superficie objeto de la compraventa celebrada por el demandado con el constructor en 1990. Además, la segregación de los anejos no es algo imposible, sino que puede realizarse con autorización de la comunidad según prevé la Ley de Propiedad Horizontal.
- No se puede negar el carácter pacífico de la posesión, pues no la adquirió el demandado con violencia; ni su carácter ininterrumpido, pues no se han emprendido acciones judiciales contra él hasta julio de 2012, es decir, transcurridos más de diez años desde que comenzó a poseer. Y la posesión se hizo a título de dueño, asistiendo el demandado a las juntas de comunidad, solicitando licencias de obras sen el Ayuntamiento, etc.
Con base en tales razonamientos, la Sala declara la propiedad del demandado sobre los elementos objeto del litigio y desestima la acción reivindicatoria ejercitada en su contra.
Consecuencias prácticas para comunidades y propietarios
Para las comunidades de propietarios:
- Es importante actuar frente a ocupaciones exclusivas prolongadas.
- La pasividad puede generar conflictos futuros.
Para los propietarios:
- No toda utilización exclusiva genera derecho por usucapión.
- Es fundamental analizar si la posesión cumple realmente los requisitos legales.
La posibilidad de usucapión de elementos comunes en propiedad horizontal exige un estudio detallado de la posesión, el título constitutivo y la conducta de la comunidad.
¿Tiene un conflicto con la comunidad de propietarios sobre elementos comunes o anejos?
Si existe controversia sobre la ocupación de un elemento común o anejo inseparable en su comunidad, es esencial analizar:
- El título constitutivo.
- La naturaleza jurídica del bien.
- El tiempo y características de la posesión.
El asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal permite valorar la viabilidad de una acción de usucapión o su defensa frente a reclamaciones.
