La duda sobre si el seguro de impago de alquiler es obligatorio y si el arrendador puede exigirlo al inquilino es cada vez más frecuente en el mercado del alquiler. En un contexto de creciente contratación de pólizas de protección frente al impago, algunos propietarios imponen como condición la suscripción o el pago de este seguro por parte del arrendatario.
Sentencias recientes empiezan a abordar esta cuestión, analizando si el propietario puede trasladar al inquilino el coste del seguro de impago de alquiler obligatorio como requisito para formalizar o mantener el contrato.
¿Es obligatorio el seguro de impago de alquiler según la ley?
Desde el punto de vista legal, el seguro de impago de alquiler obligatorio no está previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como requisito esencial del contrato.
El arrendador puede contratar un seguro para cubrir el riesgo de impago, pero la cuestión clave es determinar si puede imponer al inquilino la obligación de asumir su coste o de suscribirlo personalmente como condición para acceder a la vivienda.
La LAU permite pactos adicionales entre las partes, siempre que no sean contrarios a la ley ni perjudiquen los derechos del arrendatario reconocidos como imperativos.
¿Qué dicen los Tribunales españoles?
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n.º 2 de Parla (Madrid), en su novedosa Sentencia 188/2024, de 25 de septiembre, ha declarado nula por abusiva una cláusula de un contrato de alquiler de vivienda cuyo tenor literal es el siguiente: “En este acto se suscribe un seguro de impago para responder del pago de la renta y demás responsabilidades derivadas de este contrato, cuya cuota mensual asciende a DIEZ EUROS CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (10,55 €). EL ARRENDATARIO se compromete a sufragar el coste de la prima de dicho seguro.”
Lo decisivo en el caso concreto es que el arrendador es una sociedad mercantil que tiene por objeto el arrendamiento de inmuebles, con la calificación de gran tenedor según la Ley 12/2023 de 24 de mayo y normativa autonómica aplicable.
Por esta razón, la sentencia aplica de forma conjunta la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios. Resueltamente declara que, pese a que según el art. 36.5 de la Ley de Arrendamientos, las partes pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico, “esta cláusula vulnera los derechos reconocidos legislativamente, porque hace asumir al arrendatario un gasto para pagar la prima de un seguro concertado por el arrendador y que beneficia el riesgo de forma exclusiva al arrendador, quebrantando con ello el justo equilibrio y proporcionalidad entre los derechos y deberes de las partes de una relación contractual.” Como consecuencia, declara la nulidad de la cláusula y condena a la empresa arrendadora a restituir a la arrendataria todas las cantidades que ésta satisfizo en concepto de seguro de impago durante la vigencia del contrato, incrementadas en el interés legal desde que se abonaron indebidamente.
La sentencia ha sido calificada de pionera, y muchos piensan que puede abrir la puerta a nuevos criterios jurisprudenciales y, tal vez, reformas legislativas encaminadas a limitar los abusos en el mercado del alquiler. En cualquier caso, llama la atención lo sólido del razonamiento del juzgador, al recordarnos la plena aplicabilidad de la Ley de Consumidores y Usuarios cuando la relación arrendaticia se establece entre un arrendador gran tenedor (que, además, es una compañía mercantil) y una persona física que a través del contrato de arrendamiento satisface una necesidad primaria como es la de contar con una vivienda en que habitar.
¿Puede el casero exigir un seguro de impago de alquiler obligatorio?
En la práctica, la respuesta depende de cómo se configure la obligación:
- Si el arrendador contrata el seguro para su propia protección, en principio debería asumir su coste.
- Si se pacta expresamente que el inquilino asuma determinados gastos adicionales, debe analizarse si dicho pacto respeta los límites legales.
- Si la exigencia constituye una condición desproporcionada que limita el acceso a la vivienda, podría discutirse su validez.
Cada caso debe examinarse atendiendo al contenido del contrato y a las circunstancias concretas.
Consecuencias prácticas para arrendadores e inquilinos
Para los propietarios, el seguro de impago es una herramienta legítima de gestión del riesgo. Sin embargo, su correcta configuración contractual es esencial para evitar nulidades o litigios.
Para los inquilinos, resulta fundamental revisar el contrato antes de firmarlo y analizar si la exigencia del seguro de impago de alquiler obligatorio se ajusta a la normativa vigente.
¿Le exigen un seguro de impago de alquiler y tiene dudas?
Si su arrendador le exige asumir un seguro de impago de alquiler obligatorio o considera que la cláusula incluida en su contrato puede ser abusiva, es recomendable analizar el contrato antes de firmarlo o impugnarlo en su caso.
Un estudio jurídico detallado permite valorar la validez de la cláusula, la posible nulidad y las acciones disponibles para proteger sus derechos como arrendatario o como propietario.
