La cuestión de quién paga el IBI en caso de discrepancia entre Registro y Catastro ha sido recientemente analizada por el Tribunal Supremo, aclarando un problema frecuente en la práctica inmobiliaria. Cuando los datos del Registro de la Propiedad no coinciden con la titularidad que figura en el Catastro, surgen conflictos sobre quién debe asumir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
El IBI es un tributo de carácter real que grava la titularidad de derechos sobre bienes inmuebles y cuya gestión se basa en la información catastral. Sin embargo, no siempre coincide la realidad registral con la catastral, lo que puede generar situaciones de inseguridad jurídica.
1. ¿Quién paga el IBI en caso de discrepancia entre Registro y Catastro según la ley?
Conforme al artículo 63.1 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, el sujeto pasivo del IBI es quien ostenta la titularidad del derecho que, en cada caso, constituye el hecho imponible del impuesto. El IBI se devenga el primer día del período impositivo, que coincide con el año natural, por lo que debe atenderse a la titularidad existente en la fecha del devengo.
La gestión del impuesto se realiza, con carácter general, a partir de la información catastral. Sin embargo, la persona que figura como titular en el Catastro no tiene por qué coincidir con quien ostenta efectivamente el derecho gravado. Esta distinción es especialmente relevante cuando el Registro de la Propiedad refleja una titularidad diferente y se plantea si la liquidación del IBI se ha dirigido al verdadero sujeto pasivo.
2. ¿Qué dice el Tribunal Supremo sobre quién paga el IBI en estos casos?
La Sentencia 516/2024, de 21 de marzo, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo se ha pronunciado, sentando jurisprudencia, acerca de varias cuestiones interesantes:
- Quién es el sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles en caso de que exista una discrepancia entre los datos contenidos en el padrón catastral y los obrantes en el Registro de la Propiedad sobre la titularidad del bien.
- Si, a los efectos de determinación del sujeto pasivo del impuesto, prevalece la titularidad registral sobre la catastral, y en caso de que así sea, si ha de tenerse en cuenta la fecha del documento en que se produce la incorporación al Catastro.
- Si la acreditación de la discrepancia lleva consigo la anulación automática de la liquidación del impuesto girada al titular catastral, o debe instarse antes la modificación del Catastro para que se practique liquidación definitiva al sujeto pasivo.
Establece el Tribunal Supremo lo siguiente:
1. El sujeto pasivo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles es quien ostente la titularidad del derecho que, en cada caso, sea constitutivo del hecho imponible del impuesto.
2. Cuando no coincidan el titular catastral y el titular del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad, y conste en éste la referencia catastral de la finca, se tomará en consideración, a efectos del Catastro, la titularidad registral, salvo que la fecha del documento que motivó la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad.
3. Cuando exista convenio de delegación de funciones entre el Catastro y el Ayuntamiento o entidad local correspondiente, la acreditación de esta discrepancia comportará la nulidad de la liquidación del IBI que se hubiera practicado al titular catastral que no fuera sujeto pasivo, una vez que el ayuntamiento o entidad local haya realizado las correspondientes rectificaciones.
4. De no existir tal convenio de delegación de funciones, la liquidación practicada por el ayuntamiento o entidad local tendrá carácter provisional y quedará sin efecto cuando la Dirección General del Catastro acuerde modificar el titular catastral. Si la Dirección General del Catastro confirmara el titular catastral, el ayuntamiento o entidad local practicará, en su caso, liquidación definitiva.
La sentencia, pues, fija los criterios para determinar el sujeto pasivo y los efectos de la discrepancia sobre la liquidación del IBI, pero no resuelve directamente la titularidad controvertida en el caso concreto. El Tribunal Supremo ordenó retrotraer las actuaciones para comprobar los presupuestos relevantes, entre ellos la constancia de la referencia catastral en el Registro de la Propiedad y las fechas de los títulos y documentos correspondientes.
3. Consecuencias prácticas de la discrepancia entre Registro y Catastro
Cuando existe discrepancia entre Registro y Catastro, pueden darse situaciones como:
- El vendedor sigue figurando como titular catastral tras la transmisión.
- El comprador no ha instado la modificación catastral.
- Existen errores de superficie o titularidad.
Estas discrepancias pueden dar lugar a que la liquidación se emita a nombre de quien figura como titular catastral, aunque otra persona ostente el derecho constitutivo del hecho imponible. Si se acredita esa falta de coincidencia, las consecuencias sobre la liquidación dependerán de las rectificaciones procedentes y de la existencia o no de un convenio de delegación de funciones entre el Catastro y la entidad local, conforme al artículo 77.7 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.
Para prevenir dichas consecuencias y darles una solución adecuada resulta esencial verificar y, en su caso, promover la actualización de los datos catastrales durante la preparación de cualquier compraventa o transmisión inmobiliaria, para evitar conflictos fiscales futuros.
4. Cómo evitar problemas sobre quién paga el IBI en caso de discrepancia entre Registro y Catastro
Para evitar litigios sobre quién paga el IBI en caso de discrepancia entre Registro y Catastro, es recomendable:
- Comunicar la transmisión al Catastro en plazo.
- Verificar la coincidencia entre datos registrales y catastrales.
- Revisar el contrato de compraventa en relación con la distribución del IBI.
- Solicitar rectificación catastral en caso de error.
Una correcta coordinación entre Registro y Catastro reduce significativamente los riesgos fiscales y procesales.
5. ¿Tiene dudas sobre quién paga el IBI en su caso?
Si se enfrenta a una discrepancia entre Registro y Catastro o ha recibido una liquidación de IBI que considera indebida, es fundamental analizar la situación concreta y la documentación existente.
Un estudio jurídico detallado permite determinar quién es el sujeto pasivo conforme a la normativa tributaria y valorar las posibles acciones frente a terceros. La prevención y la regularización temprana pueden evitar litigios y costes innecesarios.
